Kleine Kostenkunde
Kleine Kostenkunde für alle, die bauen.
EFB
Steht für "Einheitliches Formblatt". Im Zusammenhang mit dem Baugeschehen von Bedeutung sind die EFB Preis 1 und 2. Die Anwendung dieser Formblätter ist u.a. im Vergabehandbuch des Bundes (und der Länder) vorgeschrieben. Auch für andere öffentliche und private Auftraggeber kann die Anwendung dieser Formblätter Vorteile bringen.
Auf den EFB macht der Bieter auf Basis seiner Kalkulation Angaben zur Preisermittlung.
Auf Blatt 1 wird dargestellt, wie der Verrechnungslohn auf Basis des Mittellohns ermittelt wurde und welche Zuschläge für Gemeinkosten bei der Preisermittlung angesetzt wurden.
Auf Blatt 2 werden die Preisanteile für bestimmte oder auch alle Positionen dargestellt. Dabei wird der EP aufgegliedert in: Zeitwert (kein PreisantKostenanschlag eil) Preisanteil Lohn Preisanteil Stoffe (Material) Preisanteil Geräte Preisanteil Sonstige Die Anwendung der EFB-Informationen geschieht z.B. bei der Prüfung, ob geforderte Nachtragspreise vertragsgemäß sind. Dazu gehört die Prüfung. ob diese auf Basis der Kalkulation des Hauptauftrags ermittelt wurden.
Die Abgabe der EFB-Preis kann vom Auftraggeber zwingend vorgeschrieben werden.
Kalkulation ( Baukalkulation)
Summe aller Massnahmen zur Preisfindung des Unternehmers. Die zeitlich aufwändigste Komponente stellt die Ermittlung der Einzelkosten der Teilleistungen dar ( EKT ). Dies sinddie Aufwandswerte für Zeit, Material und sonstige Kostenarten wie Gerät, die direkt mit der Ausführung einer bestimmten Leistung verbunden sind.
Unter Berücksichtigung von Zuschlägen für Baustellengemeinkosten, allgemeine Geschäftskosten sowie Wagnis und Gewinn wird aus den Selbstkosten der Angebotspreis ermittelt.
Ergebnis der Kalkulation ist das Angebot, welches im Idealfall aus Sicht des Anbietenden zum Bauvertrag führt.
Kostenanschlag
Grundleistung des Bauplaners in der Leistungsphase 7, Mitwirkung bei der Vergabe
Darstellung der Ergebnisse nach DIN 276.
Ermittlungsart : Zusammenstellung der Einheits- oder Pauschalpreise der submittierten Angebote.
Bedeutet in der Praxis: Jetzt sind alle Weichen der Beeinflussbarkeit bereits gestellt. Kostenänderungen und damit auch Einfluß auf die Kosten können jetzt nur noch die Mehr/Mindermengen oder evtl. Nachträge entstehen.
Daher wird oft auch ein "vorgezogener Kostenanschlag" durchgeführt, der von vollständigen Leistungsverzeichnissen ausgeht und diese nicht mit Vergabepreisen, sondern mit Schätzpreisen (s.u.) versieht.
Kostenberechnung
Grundleistung des Bauplaners in der Leistungsphase 3, Entwurf
Darstellung der Ergebnisse nach DIN 276.
Ermittlungsart freigestellt. In der Praxis zumeist über sogenannte "Grob-LVs" oder Element / Raumbuchorientiert.
Die Kostenberechnung sollte auf einem konkreten Entwurf mit konkreten Mengen (bauteilorientiert) und Qualitätsbeschreibungen basieren. Sie stellt damit im von uns vorgeschlagenen Sinne nicht anderes als eine Fortschreibung der Kostenschätzung dar.
Kostenkontrolle
Summe aller Massnahmen, die bewirken, dass die real entstehenden Kosten den geplanten Kosten entsprechen.
Dazu gehört auch die Darstellung von Kostenentwicklungen. Voraussetzung dafür ist ein einheitliches Bezugssystem, das von einem möglichst frühen Zeitpunkt an benutzt wird und dokumentiert wird. Nur dieses ermöglicht, die Gründe für Abweichungen zu erkennen und möglicherweise notwendige Gegenmaßnahmen rechtzeitig einzuleiten.
Kostenrisiko
Bauen ist ein Projektgeschäft und es gibt immer Kostenrisiken. Diese auszuschalten, zum Beispiel über einen Generalunternehmer/ Schlüsselfertiganbieter, hat auch seinen Preis. Dieser besteht nicht nur in einem gewissen Zuschlag, der im angebotenen Preis steckt, sondern auch darin, nicht immer und überall die Qualität zu erhalten, die man sich vorgestellt hat. Derjenige, der über möglichst perfekte Planung die Risiken minimiert, hat die Chance, zum qualitativ und wirtschaftlich besten Ergebnis seiner Bautätigkeit zu gelangen.
Dynamische BauDaten können hierbei eine mächtige Hilfe sein.
Kostenschätzung
Grundleistung des Bauplaners in der Leistungsphase 2, Vorplanung.
Darstellung der Ergebnisse nach DIN 276.
Ermittlungsart freigestellt. In der Praxis zumeist über Flächenrichtwerte ( Nutzflächen, Bruttogeschossflächen ) bzw. Richtwerte BRI ( umbauter Raum).
In der Praxis entscheidet die Kostenschätzung über die weitere Verfolgung eines Projekts.
Werden hier zu hohe Sicherheiten eingebaut, kann das ganze Projekt wegen mangelnder Rentabilität in Frage gestellt werden.
Wird die Kostenschätzung dagegen zu sicher knapp gerechnet, sind andere äußerst negative Folgen die Konsequenz:
Nachfinanzierung durch den Bauherren.
Sinkende Rendite.
Im schlimmsten Fall Insolvenz.
Schwere Imageschäden beim Planer.
Als Folge daraus haben Planer und Bauherren das gemeinsame Interesse, zu einem möglichst frühen Zeitpunkt möglichst viel Kosteninformationen vorliegen zu haben. Über das hinaus, was HOAI oder DIN fordern.
Da viele Details noch nicht vorliegen, müssen Annahmen getroffen werden, damit ein vollständiges Qualitäts- und Mengengerüst entsteht. Diese Annahmen kann DBD-Bauteile mit wenigen, schnell gemachten Vorgaben von sich aus treffen. Aufgabe des Planers ist es dann, diese Annahmen zu überprüfen.
Leistungsverzeichnis
Zusammenstellung aller Leistungsbeschreibungen, in der Regel gegliedert nach Gewerken, oft auch nach Titeln und Losen.
Grundanforderung an alle Leistungsbeschreibungen nach VOB ist, dass diese
Vollständig, Eindeutig, Technisch aktuell und Objektindividuell sind ( Gedankenbrücke: "VETO").
Dies ausschliesslich deshalb, damit der anbietende Unternehmer eine faire Basis zur Ermittlung der Angebotspreise hat. Abweichungen von dieser Ausschreibungsanforderung führen regelmäßig zu berechtigten Nachtragsforderungen der Unternehmer.
Nachträge
Sind der Schrecken von Bauherren und Planern. Sie sollten unnötig sein, wenn die Leistung komplett beschrieben wurde und keine Änderungen durch Bauherr oder Planer während der Ausführung verursacht wurden Nachträge führen regelmäßig zu Kostenüberschreitungen. Sollten Nachträge einmal unvermeidlich sein, gilt nach VOB, dass der verlangte Preis nicht von der Kalkulationsbasis des Hauptauftrages abweicht.
Das Gegenteil nachzuweisen, fällt dem Bauherren und auch seinem professionellen Planer in der Praxis meist schwer.
Mit x:nachtrag gibt es erstmalig eine intelligente IT-mäßige Unterstützung für diese Aufgabe.
Richtwerte ( Flächen, Rauminhalte)
Dies sind Zahlenwerte, die für bestimmte Bauobjekte und vage definierte Qualitäten für eine schnelle Kostenermittlung auch heute noch (viel zu) oft angewendet werden. Gefährlich wird es immer dann, wenn man nicht genau weiss, was hinter den Zahlen steht.
Angaben wie "Wohnungsbau, hoher Ausstattungsstandard = 1500 Euro / m2" sind für zuverlässige Kostenplanung nicht brauchbar, wenn man nicht weiss, welche Leistungen in welcher Menge hinter diesen Zahlen stehen.
Die Anwendung von Richtwerten stammt aus einer Zeit, als es mangels geeigneter Informationsverarbeitung einerseits und vor dem Hintergrund ein gewissen Toleranz bei Bauherren andererseits möglich war, Kosten "pi mal Daumen" zu definieren.
Das Problem aller Richtwerte ist, dass sie nicht verursachungsgerecht sind, denn Baukosten werden durch konkrete Bauleistungen verursacht und nicht durch Nutzflächen oder umbauten Raum.
Damit ist beispielsweise folgendes gemeint:
In einem mehrgeschossigen Gebäude wird die geplante Geschosshöhe um 10 % erhöht.
Nach BRI steigt dieser um 10 % , steigen auch die Kosten um 10 % ?
Nach Flächenwerten ändert sich nichts, bleiben die Kosten konstant ?
Die Wahrheit kann nur in der Mitte liegen, aber wo ?
Es führt kein Weg an einer bauteilorientierten Kostenschätzung vorbei.
Kosten für alle horizontalen Bauteile und Dach bleiben gleich.
Kosten für vertikale Bauteile steigen um 10 %.
Kosten Türen und Fenster bleiben aber gleich groß, wen sich deren Abmessungen nicht ändern.
Richtwerte sind gut geeignet, um als Plausibilitätskontrolle zum Vergleich mit anderen Objekten eingesetzt zu werden. Sie eignen sich nicht als alleinige Basis für eine qualifizierte Kostenschätzung.
Schätzpreise
Solange ein Baupreis nicht vertraglich vereinbart ist, handelt es sich um einen mehr oder weniger gut geschätzten Preis. Die Zuverlässigkeit des Schätzpreises hängt von der Genauigkeit der Qualitätsbeschreibung ab sowie der Qualität der Erkenntnisse über den lokalen Markt. Dabei hat sich empirisch gezeigt: Die Relation der Preise von verschiedenen Leistungen ist sehr konstant, allerdings ist das Niveau verschieden. Die DBD-Baupreise basieren auf den empirisch aufwändig ermittelten Preisrelationen für die verschiedensten Bauleistungen sowie einem bundesweit ermitteltem durchschnittlichen Preisniveau. Die Benutzer können diese Preise mit sehr wenig Aufwand auf ein regionales Niveau justieren und damit die Genauigkeit weiter erhöhen.